Kentsel Dönüşüm Hukuku – Sayı 1
KENTSEL DÖNÜŞÜM AŞAMALARI
- BİRİNCİ AŞAMA – Başvuru
- Kentsel Dönüşüm Hukuku Kapsamında Kentsel Dönüşüm Nedir?
- Kentsel Dönüşüm Hukuku Kapsamında Kentsel Dönüşüm Başvurusu Nasıl Yapılır?
Binanın kat maliklerinden herhangi biri tarafından (paylı mülkiyet ve elbirliğiyle mülkiyet hallerinde her bir paydaş ve ortak dahil) kentsel dönüşüm başvurusu yapılabilmektedir. Binanın risk tespitini yaptırmak için herhangi bir çoğunluk ile karar alınmasına gerek yoktur. Ancak, 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 7/2-a maddesi gereğince riskli yapının tespiti bakımından ödenmesi gereken masraflar başvurucu malik tarafından karşılanacak olup başvuru masrafları, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında sarf edilen bir gider niteliğinde olmadığından, diğer kat maliklerinden ayrıca talep edilemeyecektir.
İKİNCİ AŞAMA – Riskli Yapı Tespit Raporunun Alınması
- Kentsel Dönüşüm Hukuku Kapsamında Riskli Yapı Tespit Raporu Nasıl Alınır?
İlgili idare tarafından yetkilendirilmiş bir kuruluş tarafından kentsel dönüşüme konu olacak binanın çeşitli noktalarından ve özellikle taşıyıcı kolonlarından donatı tespiti için numune alınması suretiyle riskli yapı raporu temini gerekmektedir. Yetkili kuruluşun numuneleri teste tabi tutması sonucunda; binanın mevzuatta öngörülen gereklilikleri sağlayamadığı tespit edilirse riskli yapı tespit raporu düzenlenerek en geç 10 gün içerisinde ilgili idari kuruma gönderilir.
İlgili idari kurum tarafından incelenen riskli yapı tespit raporunda herhangi bir eksik tespit edilmemesi halinde rapor en geç 10 iş günü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilip riskli yapı şerhi tapu kayıtlarına işlenecektir. İlgili idari kurum tarafından yapılan bu işlem tapuda kayıtlı tüm hak sahiplerine e-devlet üzerinden bildirilecek olup, riskli yapı tespit raporu ilgili yapıya asılacak ve 15 gün süreyle muhtarlık ilan panosunda asılı tutulacaktır. Bu bildirimde, 15 gün içinde ilgili müdürlüğe itiraz edilebileceği, aksi takdirde yapının idarece verilecek sürede 6306 Sayılı Kanun kapsamında yıkılacağı ihtar edilmektedir.
Yukarıda bahsi geçen tebligatı alan her kat malikinin bu işleme karşı itiraz hakkı bulunmaktadır. Medeni Kanun’un 693. maddesi uyarınca itirazı tek bir malikin yapması yeterlidir. Yapılan itiraz, oluşturulan komisyonca 5 gün içerisinde karara bağlanacaktır. Bu karara karşı dava açma süresi 6306 Sayılı Kanun’un 6/9. maddesi uyarınca tebliğ tarihinden itibaren 30 gündür. Şunu belirtmek gerekir ki; idarenin söz konusu yapıya ilişkin risk tespitini konu alan risk tespit raporu idari işlem niteliğindedir. Dolayısıyla, itiraz yoluna başvurmadan, bahse konu idari işlemin yetki, şekil, sebep, konu ve amaç unsurları bakımından sakat olduğu iddiasıyla iptali talebiyle doğrudan dava da açılabilir.
ÜÇÜNCÜ AŞAMA – Maliklerin Salt Çoğunluk İle Karar Alması
- Kentsel Dönüşüm Hukuku Kapsamında Salt Çoğunluk Ne İfade Eder?
Kat malikleri, riskli yapı tespit raporunun kesinleşmesinden sonra, riskli yapının ne şekilde değerlendirileceğine ilişkin bir toplantı yapmalılardır. Bu toplantıda kat malikleri, salt arsa payı çoğunluğu ile binanın yeniden inşa edilmesi için müteahhit ile anlaşma yapılması, riskli yapının bulunduğu parselin komşu parselle birleştirilmesi, payların satışı gibi kararları da alabilirler.
Yıkım kararını kabul etmeyenlere noter kanalıyla veya 7201 Sayılı Kanun’a göre çoğunluk kararı tebliğ edilir ve bu tebliğde 15 gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının Bakanlıkça tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu payların rayiç bedeli Bakanlık tarafından ödenmek kaydıyla tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir. Bu ve benzeri hak kayıplarına uğramamak adına kentsel dönüşüm hukuku alanında uzman bir hukuk bürosundan destek almanız, zarara uğramanızın önüne geçecektir.
Yine bu kapsamda, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 31/ 5 fıkrasında vekilliğe ilişkin düzenlemelere yer verilmiştir. 31. maddenin 5.fıkrası “Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.” şeklindedir.
Kat malikleri, vekillerini tayin ederken kanun koyucu verilecek vekaletname bakımından resmi bir şekil şartı aramamıştır. Kısacası vekaletin noterde düzenlemesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Boş bir kağıda, hangi toplantı için vekil tayin edilen ya da tüm toplantılar için vekil tayin edilen kişinin; adı, soyadı, adresi vb. bilgiler yazılarak adi yazılı bir şekilde vekaletname düzenlenebilmektedir.
Yüklenici Firmanın (Müteahhit) Teminat Mektubu Vermesi
Teminat mektubu; en basit tanımıyla, müteahhidin inşaat projesini yerine getirememesi halinde belirli bir tutarın bir banka tarafından kayıtsız şartsız ödeneceğinin taahhüt edilmesidir. Teminat mektupları geçici veya kesin olabildiği gibi süre bakımından süreli veya süresiz olabilmektedir. Teminat mektubunun tutarı, geçici mi yoksa kesin mi olacağı ve süresi gibi konular taraflarca müzakere edilerek belirlenmektedir.
Bu ve benzeri düzenlemeler ile teminat mektubunun içeriği bakımından hak kaybına uğramamak adına, kentsel dönüşüm hukuku alanında uzman bir hukuk bürosundan destek almanız, zarara uğramanızın önüne geçecektir.
DÖRDÜNCÜ AŞAMA – Yüklenici Firma (Müteahhit) ile Anlaşılması
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde resmi şekilde ve yazılı yapılması emredici bir hukuk kuralı olup, bu şekilde yapılmayan sözleşmeler geçersizdir. Noterde yapılacak olan bu sözleşmenin geçerli olması için gereken belgeler ise: vesikalık fotoğraf, sağlık raporu, emlak beyan değeri, imza sirküsü, sözleşme metni ve vekaletname metnidir.
Eğer sözleşme yapılan yer riskli tespiti yapılmış bir bina ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nden alınan tüm harçlardan muaf olduğuna dair belge de noter sözleşmesi evraklarının arasına konulmalıdır. Bu sayede noterdeki harçlardan muaf olunabilir. Tarafların imzaladıkları sözleşmeye göre ya başlangıçta bir bölüm arsa tapusunun müteahhide devri yapılır ya da inşaatın belirli aşamalarında müteahhide kat irtifaklı tapu ile daire verilmesi mümkün olabilir.
Müteahhit hak ettiği daireleri satarak inşaata devam edebileceğinden, bu yöndeki gecikme onun işi zamanında bitirmesine engel olabileceği gibi, müteahhide iş sonunda verilmesi gereken bağımsız bölüm tapularının başlangıçta verilmesi de arsa sahibi yönünden risk taşıyabilir. Bu nedenlerle ideal olan inşaatın gerçekleşme oranına göre belirli aşamalarda tapu devrenin müteahhide sağlanmasıdır.
Yine bu kapsamda son bir ya da iki dairenin müteahhide devri bakımından, müteahhit tarafından iskan alınmasının şart koşulması arsa sahiplerinin menfaatine olacaktır. Bu ve benzeri konularda hak kayıplarına uğramamak adına kentsel dönüşüm hukuku alanında uzman bir hukuk bürosundan destek almanız, zarara uğramanızın önüne geçecektir.
BEŞİNCİ AŞAMA – Tahliye Ve Yıkım
Riskli yapı kararına yönelik (varsa) itirazın teknik heyetçe reddedilmesi halinde, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü, ilgili ilçe belediyesinden riskli yapının yıktırılmasını talep eder. Maliklerin riskli yapıyı yıktırmak için ilçe belediyesine başvurarak yıkım ruhsatını almalarını gerekmektedir. Riskli yapıların doksan günlük süre içinde maliklerince yıktırılıp yıktırılmadığı idarece mahallinde kontrol edilir ve riskli yapı, malikleri tarafından yıktırılmamış ise riskli yapı idari makamlarca yıktırılır.
Bu süre sonunda da riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması halinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir. Riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri; mülki amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile idare tarafından yapılır veya yaptırılır.
Yıktırma işleminin masrafları ise maliklerden 6183 Sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir. Bu ve benzeri konularda hak kayıplarına uğramamak adına kentsel dönüşüm hukuku alanında uzman bir hukuk bürosundan destek almanız, zarara uğramanızın önüne geçecektir.
Yeni Binanın İnşa Edilmesi
Belediyeden gerekli ruhsat ve izinler alındıktan sonra müteahhit ile yapılan sözleşmeye uygun olarak yıkılan riskli yapı yerine yeni bina inşa edilir. Yeni yapının inşasının tamamlanmasının ardından yine belediyeden gerekli izin ve ruhsatlar alındıktan sonra kat malikleri yeni ve sağlam binalarında ikamet etmeye başlayabileceklerdir.
Yukarıda yazılanlar kentsel dönüşüm hukuku bakımından kentsel dönüşüm sürecinin sadeleştirilmiş bir özeti olup, uygulamada sayısız hukuki sorunla karşılaşılmaktadır. Bu hukuki sorunlar oldukça teknik meseleleri içerdiğinden bu süreçte hata yapılmaması ve hak kaybına uğranmaması adına kentsel dönüşüm hukuku konusunda uzman avukatlardan destek alınmasını tavsiye ederiz.
MV Hukuk Bürosu, kentsel dönüşüm hukuku alanında uzman ekibiyle hem kat maliklerine ve arsa sahiplerine hem de müteahhitlere hizmet vermektedir. Kentsel dönüşüm hukuku alanında daha detaylı bilgi ve başvurularınız için hukuk büromuzla iletişime geçmenizi rica ederiz. Diğer makalelerimize erişim için : https://www.mvhukuk.com.tr/makaleler/
